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Haus kaufen in Thailand: Was Ausländer 2026 wirklich besitzen dürfen

Stand: 5. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Wer in Thailand ein Haus kaufen will, liest meist zuerst Makler-Seiten, und die haben ein Verkaufsinteresse. Hier steht die Rechtslage ohne Provision: was dir als Ausländer bei Wohnung, Haus und Grundstück tatsächlich gehört, welche Konstrukte dich strafbar machen und was mit dem Kaufgeld steuerlich passiert.

Was dürfen Ausländer beim Haus kaufen in Thailand besitzen?

Als Ausländer darfst du in Thailand ein Gebäude besitzen, aber kein Land, und eine Wohnung nur innerhalb der Ausländerquote. Nach Section 86 des thailändischen Land Code erwerben Ausländer Land nur auf Grundlage eines Staatsvertrags oder einer Ministergenehmigung; einen solchen Vertrag gibt es für Deutsche, Österreicher und Schweizer nicht. Die Ausnahme nach Section 96 bis (Investition von mindestens 40 Millionen Baht, bis zu 1 Rai Wohnland mit Genehmigung des Innenministers) spielt für Privatkäufer kaum eine Rolle. Die Gesetzestexte veröffentlicht das Office of the Council of State (Krisdika), eingetragen wird beim Department of Lands.

Wie läuft der Condo-Kauf mit 49-%-Quote und FET?

Eine Wohnung kaufen in Thailand kannst du als Ausländer im Volleigentum, wenn die Foreign Quota des Gebäudes noch frei ist und du das Kaufgeld als Devisen aus dem Ausland nachweist. Der Condominium Act B.E. 2522 begrenzt den Anteil ausländischer Eigentümer auf 49 % der gesamten Wohnfläche aller Einheiten, nicht auf 49 % der Wohnungen. Section 19 nennt die Voraussetzungen; für die meisten Käufer ist es die Einfuhr von Devisen oder die Zahlung von einem Fremdwährungskonto.

Der Nachweis ist das Foreign Exchange Transaction Form (FET). Das FET ist eine Bestätigung der thailändischen Empfängerbank, dass ein Betrag in Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen und in Baht getauscht wurde. Nach der Praxis thailändischer Banken wird es für Eingänge ab rund 50.000 US-Dollar ausgestellt; darunter genügt meist eine Gutschriftsbestätigung (Credit Advice). Das Land Office verlangt den Nachweis bei der Eintragung, und du brauchst ihn wieder, wenn du den Verkaufserlös ausführen willst.

• Überweise in Fremdwährung, etwa Euro, und tausche erst in Thailand. Als Verwendungszweck nennst du die konkrete Einheit im konkreten Projekt.
• Lass dir vor der Anzahlung vom Verwalter des Gebäudes (Juristic Person) schriftlich bestätigen, wie viel Quote frei ist. Ist sie voll, bleibt für diese Einheit nur Pacht.
• Prüfe eigenen Wohnungstitel, Chanote (Vollgrundbuchtitel) des Projektgrundstücks und offene Gemeinschaftsgebühren. Beim Kauf vom Plan kommt das Bauträgerrisiko dazu.

Ein eigenes Konto hilft beim Zahlungsfluss, siehe Bankkonto in Thailand eröffnen. Der Kauf ist kein Aufenthaltstitel; welches Visum passt, klärt der Thailand-Visum-Vergleich.

Leasehold in Thailand: Was gilt nach dem Urteil von 2025?

Eine Pacht von Land oder Haus ist in Thailand auf höchstens 30 Jahre begrenzt, und eine im Voraus vereinbarte Verlängerung kannst du nicht einklagen. Section 540 des Civil and Commercial Code kürzt längere Laufzeiten auf 30 Jahre; eine Erneuerung ist möglich, aber wieder nur bis 30 Jahre ab Erneuerung. Nach Section 538 muss eine Pacht über drei Jahre schriftlich geschlossen und beim Land Office eingetragen werden, sonst ist sie nur für drei Jahre durchsetzbar.

Lange wurde „30+30+30" verkauft: 30 Jahre Pacht plus zwei vorab unterschriebene Verlängerungen, oft mit Vorauszahlung für 90 Jahre. Nach übereinstimmenden Berichten thailändischer Rechtsanwälte hat der Supreme Court in der Entscheidung Nr. 4655/2566 (veröffentlicht im März 2025) eine solche Konstruktion als Umgehung von Section 540 gewertet. Die Verlängerungsklauseln waren nichtig, der Pächter musste räumen. Die eingetragenen ersten 30 Jahre bleiben wirksam.

Was bleibt, wenn das Haus auf dem Land deiner Partnerin steht?

Rechtlich bleibt dir wenig: Das Land gehört deiner Partnerin, und ohne eingetragenes Recht hängt deine Nutzung an der Beziehung. Bist du mit ihr verheiratet, verlangt das Land Office bei ihrem Landkauf nach Angaben thailändischer Anwälte eine gemeinsame Erklärung, dass das Geld ihr persönliches Vermögen (Sin Suan Tua) ist. Diese Unterschrift arbeitet später gegen dich. Bei unverheirateten Paaren lässt sich ein Beitrag ohne schriftliche Vereinbarung kaum nachweisen; er wirkt dann wie eine Schenkung.

Absichern lässt sich das nur teilweise, über eingetragene Rechte:

• Nießbrauch (Usufruct) nach Section 1417 ff. Civil and Commercial Code: Recht, das Grundstück zu nutzen, bis 30 Jahre oder auf Lebenszeit. Erlischt mit deinem Tod.
• Superficies nach Section 1410 ff.: Eigentum an einem Gebäude auf fremdem Land, ebenfalls befristet oder auf Lebenszeit.
• Eingetragene Pacht: bis 30 Jahre, siehe oben.

Ob eine Heirat geschützt hätte, hängt am Güterrecht, nicht am Gefühl; dazu mehr unter Familienrecht beim Auswandern. Faustregel: Rechne Geld, das in Land der Partnerin fließt, als Geschenk.

Firmenkonstrukte und Nominees: Warum ist das kein Ausweg?

Eine thailändische Firma mit Strohmann-Gesellschaftern macht dich nicht zum Landeigentümer, sondern zum Beschuldigten. Ein Nominee ist eine Person, die Anteile oder Land formal hält, wirtschaftlich aber für einen Ausländer handelt. Nach Section 111 und 113 Land Code drohen Ausländer und Strohmann je bis zu zwei Jahre Haft, bis zu 20.000 Baht Geldstrafe oder beides; das Land kann nach Section 94 zwangsweise veräußert werden. Der Foreign Business Act B.E. 2542 sieht in Section 36 bis zu drei Jahre Haft, Geldstrafen von 100.000 bis 1.000.000 Baht oder beides vor.

Die Durchsetzung hat zugenommen. Nach Berichten thailändischer Medien hat das Kabinett 2025 die Ministerien angewiesen, Strohmann-Strukturen bei Land und Firmen gezielt zu prüfen; das Department of Business Development verlangt bei Gründungen inzwischen Nachweise zur Herkunft des Kapitals. Eine Firma ohne Geschäftsbetrieb, die nur ein Haus hält, ist genau das Muster, nach dem gesucht wird.

99 Jahre Pacht und 75 % Quote: Was ist nur Entwurf?

Beides ist Stand 5. Oktober 2026 kein geltendes Recht. Das Kabinett hat 2024 das Innenministerium beauftragt, eine Pacht bis 99 Jahre und eine Ausländerquote von 75 % in Condo-Projekten zu prüfen. Ein entsprechendes Gesetz ist nach unserem Stand weder verabschiedet noch in der Royal Gazette verkündet, und es gibt Widerstand, unter anderem aus dem Senat. Kaufe nur, was nach heute geltendem Recht funktioniert. Wer mit „bald 99 Jahre" argumentiert, verkauft dir eine Hoffnung.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Land Office an?

Beim Land Office fallen vor allem die Übertragungsgebühr von 2 % des amtlichen Schätzwerts sowie Steuern des Verkäufers an; wer was trägt, regelt der Vertrag. Die Sätze nach den Regeln des Department of Lands, Stand Oktober 2026, vor dem Termin bestätigen lassen:

• Übertragungsgebühr: 2 % des Schätzwerts. Die Senkung auf 0,01 % (Objekte bis 7 Millionen Baht, verlängert bis 30. Juni 2027) gilt nach dem Kabinettsbeschluss nur für thailändische Käufer.
• Specific Business Tax: 3,3 % vom höheren Wert aus Preis und Schätzwert, wenn der Verkäufer innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb verkauft und keine Ausnahme greift; sonst 0,5 % Stempelsteuer.
• Quellensteuer des Verkäufers: Einkommensteuer nach Schätzwert und Haltedauer.
• Pacht: Eintragungsgebühr von in der Regel 1 % der gesamten Pachtsumme plus 0,1 % Stempelsteuer.

Dazu kommen Anwaltskosten, Gemeinschaftsgebühren und die Land and Building Tax. Was Wohnen insgesamt kostet, zeigt der Vergleich Lebenshaltungskosten in Südostasien.

Muss ich das Kaufgeld für eine Immobilie in Thailand versteuern?

Das Kaufgeld selbst ist kein Einkommen, aber was du überweist, kann für Steueransässige unter die Remittance-Regel fallen. Nach dem Revenue Department Thailand sind Auslandseinkünfte steuerpflichtig, wenn du sie ab dem 1. Januar 2024 in einem Jahr mit mindestens 180 Aufenthaltstagen erzielt hast und nach Thailand bringst, auch später. Vor 2024 erzielte Einkünfte unterliegen bei Einbringung nicht der thailändischen Steuer.

Überweise Kaufgeld deshalb aus Ersparnissen, die nachweislich vor 2024 entstanden sind, von einem Konto ohne neueres Einkommen. Ein Kontoauszug zum 31. Dezember 2023 ist der einfachste Herkunftsnachweis. Details stehen unter Thailands Remittance-Regel und Steuererklärung in Thailand.

In Deutschland meldest du Zahlungen über 50.000 Euro an Gebietsfremde nach § 67 Außenwirtschaftsverordnung (AWV) der Deutschen Bundesbank, bis zum siebten Tag des Folgemonats. Wie das abläuft, steht unter Geld ins Ausland überweisen.

Verkauf, Rückführung, Erbfall: Wie plane ich den Ausstieg?

Den Ausstieg planst du beim Kauf, weil die Belege von damals über den Verkauf entscheiden. Eine Condo kannst du frei verkaufen. Die Bank of Thailand erlaubt Gebietsfremden die Rückführung von Investitionen grundsätzlich; die Bank verlangt Belege, in der Praxis FET, Kauf- und Verkaufsvertrag.

Bist du noch in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, prüft dein Steuerberater, wie das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Thailand einen Gewinn zuordnet; Ausgangspunkt ist die zehnjährige Frist nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Für eine Immobilie in Deutschland siehe Immobilie behalten beim Auswandern.

Erbfall: Für Immobilien gilt nach dem thailändischen Act on Conflict of Laws B.E. 2481 das Recht des Lageorts, auch wenn die EU-Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO) für den übrigen Nachlass anderes vorsieht. Einen Erbschein gibt es in Thailand nicht; ein Gericht bestellt einen Nachlassverwalter (Administrator of Estate). Ein ausländischer Erbe, der die Voraussetzungen des Condominium Act nicht erfüllt, muss eine geerbte Wohnung innerhalb eines Jahres veräußern. Ein thailändisches Testament, abgestimmt mit dem deutschen, verkürzt den Weg. Zur deutschen Steuerseite: Erbschaftsteuer nach dem Wegzug.

Was das für deinen Absprung heißt

Die Reihenfolge entscheidet: erst Steuerwohnsitz und Visum, dann der dokumentierte Weg des Kaufgelds, dann die Rechtsform. Ein Condo im Volleigentum ist für die meisten der klarste Weg; Haus und Land bleiben ein Nutzungsrecht auf Zeit. Miete die ersten Monate, bevor du kaufst, wie unter Die ersten 90 Tage in Bangkok beschrieben. Den Gesamtrahmen findest du unter Auswandern nach Thailand.